Real Estate Διάθεση Ακινήτων με την Μέθοδο Μίσθωσης – Παροχής Δικαιώματος Χρήσης – From Tradition to Innovation

Παραδοσιακά στην Κύπρο η πώληση ακινήτων ειδικά για οικιακούς ή ακόμα και εμπορικούς σκοπούς (Γραφεία, Καταστήματα) γινόταν με την εξής μέθοδο:

Αξία Ακινήτου:                                 €500.000

Προκαταβολή:                                  €100.000

Υπόλοιπο (Δανειοδότηση):         €400.000

Το υπόλοιπο της αξίας αγοράς γινόταν δια μέσου σύναψης δανείου για 10 – 30 χρόνια με επιτόκιο 5 – 7%.

Η παραδοσιακή μέθοδος παρουσιάζει (ήδη την τρέχουσα περίοδο φαίνονται εμφαντικά τα προβλήματα) τρία θεμελιώδη ελαττώματα:

1. Ψηλός δανεισμός. Ο δανεισμός δεν έπρεπε να είναι μεγαλύτερος του 20 – 25%.
2. Ψηλή δόση αποπληρωμής δανείου λόγω ψηλού επιτοκίου αλλά και σχετικά μικρή διάρκεια αποπληρωμής.
3. Δεν δίνεται η δυνατότητα στον Αγοραστή (Επενδυτή) να αξιοποιήσει το ακίνητο σε βάθος χρόνου και ακολουθώντας την ημιτονική πορεία της εθνικής και παγκόσμιας οικονομίας.

Πρόσθετα με τα πιο πάνω προβλήματα προστέθηκε και το πρόβλημα της προβληματικής (ανεπαρκής στην ουσία) χρηματοδότησης από τα Χρηματοπιστωτικά Ιδρύματα λόγω των τρεχουσών συνθηκών της οικονομίας.

Πιστεύω και προβλέπω ότι ο τομέας των ακινήτων θα ανακάμψει σχετικά σύντομα (εντός 12 – 18 μηνών) ξεκινώντας κυρίως από τις Επαρχίες Πάφου και Λεμεσού λόγω ενδιαφέροντος από ξένους επενδυτές σε συνδυασμό με τις χαμηλές τιμές που αναμένω ότι θα πέσουν ακόμα πιο κάτω τους επόμενους μήνες για διάφορους λόγους που δεν είναι του παρόντος να συζητηθούν.

Γίνεται πολύς λόγος για την ανάγκη επιμήκυνσης των δανείων ιδιαίτερα των οικιστικών καθ΄ ότι οι αγοραστές αδυνατούν να εξυπηρετήσουν τον δανεισμό τους.

Έχω ξαναγράφει σε άλλο άρθρο https://www.conicontraining.com/ameses-lisei-efarmoges-gia-antimetopisi-tis-oikonomikis-krisis-apo-tis-mikromeses-epixirisis/ ότι η επιμήκυνση οποιουδήποτε δανείου σχετίζεται άμεσα με το επιτόκιο. Αν τα επιτόκια δεν μειωθούν κάτω του 3% καμιά ουσιαστική επιμήκυνση δεν μπορεί να εφαρμοστεί έτσι ώστε να λύσει το πρόβλημα των μη – εξυπηρετούμενων δανείων.

Πρόσθετα, οι επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία μόνο από ξένους επενδυτές δεν ωφελούν μακροπρόθεσμα την χώρα τόσο σε οικονομικό όσο και κοινωνικό ακόμα και πολιτισμικό επίπεδο. Ο τομέας των ακινήτων χρειάζεται να στηριχτεί και από την ντόπια αγορά.

Η μέθοδος που μπορεί να εφαρμοστεί για να δώσει ώθηση στον τομέα των ακινήτων ακόμα και από την ντόπια αγορά είναι η μέθοδος της Μίσθωσης (Lease to Own), η Αγοράς Δικαιωμάτων Χρήσης η οποία εφαρμόζεται εδώ και 100 χρόνια (ο τίτλος του άρθρου Από την Παράδοση στην Καινοτομία είναι παραπλανητικός. Εδώ δεν ανακαλύπτουμε την ταχινόπιττα αλλά απλώς καλούμαστε να την γευτούμε) στις προηγμένες χώρες της Ευρώπης αλλά και στις ΗΠΑ.

Βασικά, αλλά και απλά, με την μέθοδο αυτή ο Ιδιοκτήτης του ακινήτου μισθώνει το ακίνητο απευθείας μέσω Αντιπροσώπου για μεγάλη χρονική διάρκεια (πχ 90 χρόνια) με την επιλογή (option) αγοράς σε προκαθορισμένα χρονικά διαστήματα και σε καθορισμένη τιμή αγοράς. Το δε συμβόλαιο Μίσθωσης η Δικαιώματος χρήσης μπορεί στην διάρκεια της σύμβασης να εξαγοραστεί από περισσότερους από ένα αγοραστεί / πελάτη προς όφελος και των δυο (ή τριών) πλευρών (Ιδιοκτήτη, Αγοραστή, Μεσίτη).

Με αυτό τον τρόπο, αποφεύγονται τα τρία θεμελιακά ελαττώματα της παραδοσιακής μεθόδου αλλά παράλληλα παρακάμπτεται και η ανάγκη χρηματοδότησης από Χρηματοπιστωτικά Ιδρύματα τουλάχιστον στην παρούσα χρονική περίοδο.

Επιπρόσθετα, αν ο αγοραστής κατά την ημερομηνία εξάσκησης του δικαιώματος αγοράς, εξασκήσει αυτό το δικαίωμα τότε μπορεί πιο εύκολα να χρηματοδοτήσει το ακίνητο με εξωτερικό δανεισμό αφού μέχρι τότε ένα ποσό (από το ποσό μίσθωσης) θα έχει αποταμιευτεί και θα μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως «προκαταβολή».

Για την υλοποίηση του πιο πάνω σχεδίου είναι απαραίτητο να εξασφαλιστούν για όλα τα μέρη τα πιο κάτω βασικά εργαλεία:

1. Ισχυρό και Εξειδικευμένο Συμβόλαιο Μίσθωσης (Δικαιώματος Χρήσης) που να καλύπτει όλες τις πλευρές επαρκώς και έξω από τις περί Ενοικιοστάσιου Νομοθεσίες έτσι ώστε στις περιπτώσεις παραβίασης ορών του Συμβολαίου να εκτελούνται αποκατάστασης της παρανομίας μέτρα γρήγορα και αποτελεσματικά.
2. Ασφαλιστική κάλυψη όλων των μερών σε περίπτωση εκτάκτων περιστατικών πχ θανάτου ενός εκ των συμβαλλόμενων.
3. Δημιουργία διασφαλισμένου / εγγυημένου ταμείου στο οποίο θα κατατίθεται το μέρος των δικαιωμάτων χρήσης το οποίο προορίζεται για αποταμίευση έτσι ώστε να είναι εξασφαλισμένο.

Γιαννάκης Μουζούρης
B.Sc. Mech. Eng. , M.Sc. Eng. Mgt.
Σύμβουλος Επιχειρήσεων
CONICON LTD
www.conicon.com.cy